Dans la métropôle nîmoise le foncier d'entreprise a presque fini d'être consommé. Les terrains qui restent sont rares et chers, pourtant les entreprises continuent de vouloir investir mais sont bloquées par le manque de terrains ou bâtiments disponibles.
Le vendredi 17 février se tenait dans l'hémicycle de Nîmes Métropôle le traditionnel rendez-vous Eco sur "L'observatoire immobilier et Foncier d'entreprise de Nîmes Métropôle". Avec un constat, "Le foncier se fait de plus en plus rare" dévoilait Frédéric Touzellier, vice-président de Nîmes Métropôle et maire de Générac.
Si l'année 2022 a été une bonne année, c'est l'avenir qui inquiète les professionnels du secteur et les élus de Nîmes Métropôle. "Le manque de réserve foncière sera un frein pour le développement économique, le foncier est nécessaire pour se développer et créer de l’emploi, la ZAN (Zéro Artificialisation nette) n’est pas une bonne nouvelle non plus", prévient l'Agence d'Urbanisme.
Le marché de l'immobilier de bureau
Les ventes de locaux de bureaux se sont bien portées avec 25 000 m2 placés contre 17 000 en 2021. Il ne reste en revanche même pas une année de stock de bureau à la vente : 20 000 m2. 165 € en moyenne le m2 en neuf et entre 85 et 215 € en seconde main en valeur locative et à l’acquisition 2400 € en neuf et 1400 en seconde main. Les prix restent inférieurs au marché héraultais mais s'en rapprochent.
Des offres nouvelles à venir notamment sur le Marché Gare (60 000 m2 à partir de 2030), Kilomètre Delta (immeuble Axis), George Besse (Parc Enovia), et sur le mas des Abeilles.
L’augmentation du coût des matériaux a fait augmenter de 15 à 20 % le prix des bureaux.
Il y a un vrai appétit des entreprises pour le centre-ville constatent les brokers, depuis que l'accessibilité a été améliorée. VSB Energies Nouvelles a acquis 1500 m² sur le Jean Jaures en immeuble de bureaux au niveau de l’ancienne clinique Kennedy décrit le broker d'Arthur Loyd Michel Peinado.
Le marché des locaux d'activités
60 000 m² commercialisé en 2022 pour seulement 35 000 m2 de disponibles à fin 2022. Soit la moitié d'une année de transaction ! Les inquiétudes sont grandes pour les professionnels de ce secteur. De plus les prix ont doublé depuis 2020, de 80 à 110 m² pour le neuf notamment en seconde main où le prix médian était de 57 € le m² pour une moyenne à 80€ en seconde main. Les prix se rapprochent des valeurs montpelliéraines mais restent légèrement en-dessous.
Hervé Porré, broker chez CBRE décrit ce marché sur le territoire nîmois : "on va plus loin et c’est plus cher,(...) le coût de la construction est de 1300 €/m2 !". Ajoutez le manque de stock à l'augmentation du coût de la construction, les prix devraient continuer d'augmenter...
"Reconstruire la ville sur la ville"
Pour faire face au manque de foncier lié à l'épuisement du stock et à la nouvelle loi ZAN, Franck Proust, président de Nîmes Métropôle, dans son discours introductif l'annonce "il faut reconstruire la ville sur la ville".
Cela passe par des opérations de restructurations avec les projets du Marché Gare et l’opération sur l'ancien site du Crédit Agricole au Mas de Cheylon. "On cherche du foncier sur des sites existants" précise l'Agence d'Urbanisme. Ce à quoi répond Romain Tissot (Tissot Immobilier) "On souhaite une densification des terrains pour compenser le manque de foncier, revoir également les zones ppri qui bloquent des terrains alors que d'importants travaux ont été réalisés pour limiter les inondations."
Deux grands projets pour désenclaver le marché du foncier nîmois
Nîmes Métropôle compte sur deux projets d'ampleur pour donner de l'air à ce marché immobilier d'entreprises que sont le Marché Gare et l'aéroport de Nîmes-Garons.
Sur l'aéroport, Nîmes Métropôle veut en faire un hub européen de la sécurité civile. Pour cela, 50 000 m2 de terrains constructibles et 10 000 en bord de piste seront commercialisés prochainement. Un accélérateur de start-up verra le jour mais également un centre d'innovation à 1.8 M€ porté par Nîmes Métropôle. La collectivité projette aussi la construction au sud de l'aéroport sur 20 ha de terrain : d'écoles et de centres de recherche sur les métiers en lien avec l’aéroport de nimes : défense, logistique, sécurité civile.
Nîmes Métropôle a confié la concession d’aménagement au SPL Agate ainsi que la maîtrise d’ouvrage du projet. "Il a été décidé d’engager une refonte d’ampleur sur le projet du Marché Gare avec l’idée d’envisager un projet qui tient compte des contraintes : risque d’inondation, de pollution, d’occupation par certaines entreprises. Mais avec des atouts : desserte ferrovière et routière, demain a vélo et en bus. Mais aussi des bâtiments patrimoniaux remarquables : halles aux bestiaux, abattoirs et quai des expéditions" précise France Bourassin, chef de projet aménagement et urbanisme au SPL Agate.
Huit hectares de foncier seront renaturés et répondront ainsi au ZAN.
Le projet se composera d'une partie tertiaire de 60 000 m² (bureau) dont 15 000 m² conçus comme évolutifs, une pépinière d’entreprises sur l’agroalimentaire et une autre plus en lien avec le pôle d’échange multimodal, une zone de service et de commerce de 3000 m² (crèche, restauration, salle de sport, formation, cfa, conciergerie, tiers lieux dans les anciennes halles aux bestiaux de 7000 m² pour un tiers lieu d’innovation économique). La réhabilitation des halles sera réalisée à horizon 18 mois pour valoriser un passé industriel.
Les bâtiments de la zone auront des toitures végétalisées avec des essences méditerranéennes.
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